W przypadku mieszkania przeznaczonego na wynajem projekt wnętrza często traktowany jest jako jeden z ostatnich etapów inwestycji. Najpierw wybieramy nieruchomość, określamy budżet, zakładamy grupę najemców, a dopiero później przekazujemy projektantowi rzut z pytaniem: „co najlepiej tutaj zrobić?”.
Tymczasem właśnie na etapie projektowania można jeszcze podjąć wiele decyzji, które będą miały wpływ nie tylko na wygląd mieszkania, ale również na jego pozycjonowanie na rynku, wysokość potrzebnego budżetu, sposób użytkowania i atrakcyjność dla konkretnej grupy najemców.
Dlatego projekt mieszkania inwestycyjnego nie powinien zaczynać się od wyboru płytek, kolorów ani nawet od ustawienia mebli.
Powinien zacząć się od analizy samej inwestycji.
Sam rzut mieszkania nie wystarczy
Na jednej z ostatnich konsultacji analizowałam dwupokojowe mieszkanie o powierzchni około 45 m², które miało zostać przygotowane na wynajem.
Miałyśmy rzut, wymiary pomieszczeń i pierwsze założenia dotyczące układu. Można więc było od razu rozpocząć pracę nad kuchnią, zastanawiać się nad wielkością stołu, ustawieniem sofy czy ilością szaf.
Zanim jednak przeszłam do projektowania, potrzebowałam odpowiedzi na kilka znacznie ważniejszych pytań.
Jaki jest rzeczywisty budżet na wykończenie i co dokładnie obejmuje? Czy zawiera również koszt ekipy wykonawczej? Czy mieszkanie ma pracować w najmie długo- czy krótkoterminowym? Gdzie znajduje się nieruchomość? Jak wygląda okolica? Kto szuka mieszkań w tej lokalizacji? Jaki profil najemcy zakłada inwestor i dlaczego właśnie taki?
Bez tych informacji można stworzyć poprawne wnętrze.
Znacznie trudniej jednak stworzyć wnętrze dobrze dopasowane do celu inwestycji.
„Mieszkanie dla każdego” nie zawsze jest najlepszą strategią
Jednym z początkowych założeń analizowanej nieruchomości było stworzenie mieszkania możliwie uniwersalnego, między innymi z myślą o studencie.
Przy powierzchni około 45 m² i tylko dwóch pokojach zarekomendowałam ponowną analizę tej grupy docelowej.
Dlaczego?
Student poszukujący dwupokojowego mieszkania może znaleźć podobną funkcję na powierzchni 30–32 m². Jeżeli jego głównym kryterium jest wysokość miesięcznych kosztów, dodatkowe kilkanaście metrów nie musi być dla niego wystarczającym argumentem, żeby zapłacić odpowiednio wyższy czynsz.
Inwestor natomiast za te metry już zapłacił przy zakupie nieruchomości.
Warto więc zadać inne pytanie:
jaki najemca rzeczywiście doceni większą powierzchnię i będzie gotowy za nią zapłacić?
W przypadku takiego mieszkania lepszym kierunkiem może być na przykład młoda para, singiel z większym budżetem albo klient biznesowy. Dla tej grupy większy salon, dobre miejsce do pracy, więcej przestrzeni do przechowywania czy wyższy komfort użytkowania mogą mieć znacznie większą wartość.
I właśnie w tym momencie decyzja dotycząca grupy docelowej zaczyna wpływać na cały projekt.
Inny najemca oznacza inny projekt
Jeżeli projektujemy mieszkanie dla osoby, która kieruje się przede wszystkim niskim kosztem najmu, inaczej rozłożymy budżet niż w przypadku klienta oczekującego większego komfortu.
W drugim przypadku warto przeznaczyć większą część środków na elementy, które realnie zwiększają wygodę codziennego użytkowania: odpowiednią ilość przechowywania, wygodne łóżko, dobrej wielkości sofę, pełnowymiarowy stół czy miejsce umożliwiające komfortową pracę z domu.
Nie chodzi jednak o to, aby automatycznie podnosić standard całego mieszkania i wydawać więcej.
Chodzi o świadome inwestowanie tam, gdzie wydatek będzie miał znaczenie dla przyszłego najemcy.
To istotna różnica.
W mieszkaniu inwestycyjnym nie każdy element, który podnosi koszt realizacji, podnosi jednocześnie wartość nieruchomości z punktu widzenia klienta.
Możemy wydać dużą kwotę na efektowną zabudowę, designerską lampę czy nietypowe rozwiązanie materiałowe, które świetnie wygląda na zdjęciach, ale nie ma praktycznie żadnego wpływu na decyzję najemcy.
Z drugiej strony dodatkowa szafa, dobrze zaplanowane miejsce do pracy albo wygodne łóżko mogą być znacznie mniej spektakularne wizualnie, a jednocześnie zdecydowanie lepiej odpowiadać potrzebom grupy, do której kierujemy ofertę.
Projektant inwestycyjny powinien patrzeć szerzej niż na wnętrze
Właśnie dlatego w pracy nad mieszkaniami inwestycyjnymi rola projektanta nie powinna ograniczać się do odpowiedniego rozplanowania funkcji i stworzenia estetycznego wnętrza.
Dobry projektant powinien rozumieć cel inwestycji.
Powinien wiedzieć, jaki budżet ma do dyspozycji inwestor, dla kogo przygotowywana jest nieruchomość, jak będzie użytkowana i które rozwiązania warto zastosować, żeby pieniądze przeznaczone na wykończenie rzeczywiście pracowały na atrakcyjność oferty.
Co ważne, powinien również potrafić zweryfikować początkowe założenia inwestora.
Inwestor może przyjść z pomysłem stworzenia mieszkania dla studenta, singla albo rodziny, ale nie oznacza to jeszcze, że jest to najbardziej opłacalna grupa dla konkretnej nieruchomości.
Czasami właśnie analiza metrażu, lokalizacji, układu i możliwości mieszkania pokazuje, że warto skierować ofertę do zupełnie innego klienta.
Projektant, który rozumie nieruchomości inwestycyjne, nie powinien więc jedynie pytać: „jakie wnętrze chce Pan/Pani stworzyć?”.
Powinien również sprawdzić, czy przyjęta strategia ma sens.
Najpierw strategia, później projekt
Przed rozpoczęciem projektowania mieszkania przeznaczonego na wynajem warto odpowiedzieć przynajmniej na kilka podstawowych pytań:
Jaki model najmu planujemy?
Kto ma być głównym klientem tej nieruchomości?
Dlaczego właśnie ta grupa miałaby wybrać to mieszkanie zamiast konkurencyjnego?
Jaki jest rzeczywisty budżet całej realizacji?
Które cechy nieruchomości są jej przewagą?
Za jakie elementy przyszły najemca będzie gotowy zapłacić więcej?
A które wydatki będą wyłącznie kosztem, którego później nie odzyskamy ani w czynszu, ani w atrakcyjności oferty?
Dopiero na podstawie tych odpowiedzi warto podejmować kolejne decyzje dotyczące układu funkcjonalnego, wyposażenia, standardu materiałów czy zabudowy meblowej.
Projekt może być częścią strategii inwestycyjnej
W branży nieruchomości dużo mówi się o zwiększaniu wartości, poprawianiu rentowności i wykorzystywaniu potencjału nieruchomości.
Projekt wnętrza również jest jednym z narzędzi, które mogą w tym pomóc.
Nie dlatego, że dzięki odpowiednim dekoracjom mieszkanie będzie wyglądało drożej.
Znacznie ważniejsze jest to, że poprzez odpowiednią analizę można lepiej dopasować mieszkanie do rynku, skierować je do właściwego klienta, rozsądniej rozłożyć budżet i stworzyć produkt, którego zalety będą istotne właśnie dla osoby, która ma za niego zapłacić.
W przypadku analizowanego mieszkania najważniejszą rekomendacją nie był więc konkretny kolor ściany, rodzaj podłogi ani nawet ustawienie kuchni.
Najważniejsze było ponowne spojrzenie na to, dla kogo właściwie przygotowywana jest ta nieruchomość i czy obecne założenia pozwalają najlepiej wykorzystać jej potencjał.
Dopiero później można przejść do projektowania.
Bo w mieszkaniu inwestycyjnym dobry projekt nie powinien jedynie odpowiadać na pytanie:
„Co da się tutaj zrobić?”
Powinien przede wszystkim odpowiadać na pytanie:
„Co warto tutaj zrobić, żeby ta nieruchomość dobrze pracowała?”